Es ist eine gute Nachricht: Der Schweizer Immobilienmarkt ist stabil und hat in der Krise Stärke bewiesen. Was die Schweiz von der Situation in den USA vor der Subprime-Krise unterscheidet, ist die sorgfältige Prüfung bei der Vergabe von Krediten. Dennoch zeigen sich Sorgenfalten auf den Gesichtern der Ökonomen von Nationalbank und Bankenaufsicht. Der Grund dafür sind die niedrigen Zinsen, die so manche Mieter zum Rechnen bringen. Derzeit sind Hypotheken zu sehr günstigen Konditionen zu bekommen. Da wird ein eigenes Heim schnell einmal zur günstigeren Variante als die Miete.
Doch die Kosten für ein Haus müssen auch langfristig tragbar sein. Die Zinsen sind zwar aktuell niedrig, dürften aber in absehbarer Zeit wieder leicht ansteigen. Die rasante Abwärtsbewegung der Zinsen zeigt, dass deren Entwicklung dynamischer geworden ist. Da ist es für Hausbesitzer besonders wichtig, dass die Finanzierung langfristig auf einem stabilen Fundament steht.
Langfristige Tragbarkeit
Grundsätzlich gilt: Die jährliche finanzielle Belastung zur Finanzierung des Eigenheims sollte weniger als einen Drittel des Jahreseinkommens ausmachen. Dabei geht man bei der Tragbarkeitsberechnung nicht vom aktuellen Zinsniveau aus, sondern von sogenannt kalkulatorischen Zinssätzen in der Höhe von 4,5% für die erste und 5,5% für die zweite Hypothek. Sie berechnen sich aufgrund eines langfristigen Mittelwerts der Zinssätze. Das garantiert, dass auch langfristig die Tragbarkeit einer Finanzierung sichergestellt ist.
Die maximale Bankfinanzierung umfasst in der Regel 80 Prozent des Kaufpreises. Dieser Anteil kann sich erhöhen, falls Zusatzsicherheiten wie beispielsweise Bürgschaften oder Depotverpfändungen eingebracht werden. Neben dem vorhandenen Eigenkapital ist vor allem das jährliche Einkommen entscheidend, denn nur so kann die Tragbarkeit der zukünftigen finanziellen Aufwände des Eigenheims beurteilt werden. Die Belastungen setzen sich aus den Hypothekarzinsen und den Amortisationsraten zusammen. Ausserdem sind auch die anfallenden Neben- und Unterhaltskosten zu berücksichtigen.
Risiko verteilen
Gerade in Zeiten mit starken Zinsschwankungen schätzen es viele Hauseigentümer, ihre Ausgaben planen zu können. Mit Festhypotheken besteht keine Gefahr, von Zinserhöhungen überrascht zu werden. Die aktuelle Wirtschaftslage deutet jedoch darauf hin, dass die Zinsen vorerst noch nicht so stark steigen werden. Auch davon kann man profitieren. Der richtige Mix macht es aus. Dieser hängt stark von der individuellen Risikobereitschaft, dem eigenen finanziellen Spielraum und den Lebensumständen ab.
Derzeit am günstigsten sind die Libor-Hypotheken (LiborFlex). Sie reagieren allerdings auch am schnellsten auf Zinsänderungen. Wählt man dieses Modell, sollte man die Liborsätze stets gut im Auge behalten, um auf die Veränderungen des Zinssatzes seiner Hypothek gefasst zu sein und um die Möglichkeiten einer Libor-Hypothek optimal ausschöpfen zu können. Variable Zinsen sind etwas träger in ihrer Entwicklung, daher ist auch das Risiko von schnellen Kurssprüngen nicht so gross. Wer allerdings Budgetsicherheit sucht, wählt eine Festhypothek.
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