Die variable Hypothek ist die traditionellste Form eines Darlehens an einen Kreditnehmer, der eine Liegenschaft besitzt oder erwirbt. Sie hat in den letzten Jahren zwar an Terrain eingebüsst, weil wir uns in einem historischen Tiefzinsniveau befanden und viele Liegenschaftsbesitzer die Zinsen fest angebunden haben. Viele Kunden sind aber immer noch variabel finanziert, da ihnen der dahinter stehende Mechanismus vertraut ist und die Hypothek die Zinsentwicklung verzögert und mit weniger starken Ausschlägen mitmacht. Mit einer variablen Hypothek nimmt ein Kunde die veränderlichen Bedingungen am Kapitalmarkt in Kauf. Weist der Zinstrend nach unten, kann der Kunde recht schnell von sinkenden Zinssätzen profitieren.
Als Pluspunkt der variablen Variante zählt ebenso die unbeschränkte Laufzeit der Hypothek, wobei der Kunde ohne Kündigung jederzeit problemlos in eine Fest- oder Libor-Hypothek wechseln kann. Auch sind die Gebühren normalerweise sehr vorteilhaft, weil keine grossen administrativen Tätigkeiten bei der Bank anfallen. Die zweite Hypothek, die in der Regel 15 Prozent der Anlagesumme (neben 65 Prozent erster Hypothek und verlangten 20 Prozent Eigenkapital) ausmacht, hat der Schuldner die Wahl zwischen direkter und indirekter Amortisation. Nachteilig ist die Variante «variabel», wenn die Zinskurve nach oben zeigt. Denn im Gegensatz zur Fest- und Libor-Hypothek mit Absicherung gegen oben ist bei der variablen Hypothek keine Notbremse eingebaut, auch wenn die Zinsausschläge nicht so markant ausfallen, wie sie der Markt vorgibt und erst zeitverzögert Anwendung finden.
Fest: Genaue Budgetierung möglich
Festhypotheken kamen in den 70er-Jahren langsam auf und wurden in den vergangenen Jahren dank sinkenden oder tiefen Zinsen sehr populär. Viele Schuldner ergriffen die günstige Gelegenheit, um ihre variable Hypothek aufzulösen und sich so für eine bestimmte Laufzeit an tiefe Zinsen zu binden. Mit einer Festhypothek werden die Schuldzinsen längerfristig genau berechenbar, können im Haushaltsbudget als Fixkosten fungieren und eine steuerbegünstigte indirekte Amortisation der zweiten Hypothek ist gewährleistet.
Mit einer Festhypothek übernimmt ein Kunde Chancen und Risiken einer Zinsänderung. Zu einem falschen Zeitpunkt abgeschlossen, kann eine Festhypothek bei fallenden Zinsen zumindest psychisch schmerzhaft sein. Denn ein vorzeitiger Ausstieg aus dem Vertrag ist nur gegen Entschädigung möglich. Wenn stark steigende Zinsen zu erwarten sind, kann sich eine Festhypothek lohnen. Deren Zinskonditionen liegen je nach Trend und Laufzeit mehr oder weniger deutlich über den jeweils aktuellen der variablen Hypothek, weil in den Festhypothekensätzen bereits die Erwartung von steigenden Zinsen eskomptiert ist und die Zinsabsicherung eine zusätzliche Kostenkomponente darstellt.
Libor: Profit bei sinkenden Zinsen
Libor-Hypotheken orientieren sich an den kurzfristigen Zinsen auf dem europäischen Geldmarkt. Der «London Interbank Offered Rate» (= LIBOR) stellt jenen Zinssatz dar, zu dem sich erstklassige Banken gegenseitig Geld ausleihen. Für Banken und Kunden ist der Basiszinssatz damit transparenter als bei den anderen Modellen. Die LiborTop-Hypothek der Raiffeisenbanken kombiniert viele Vorteile der bekannteren Varianten «fest» und «variabel ». Die Kunden können von sinkenden Zinsen auf dem internationalen Markt profitieren, ohne steigenden Zinssätzen schutzlos ausgeliefert zu sein. Denn ein bei Vertragsbeginn fixierter Maximalzins stellt eine wirkungsvolle Sicherung (Cap) dar, so dass der Schuldner seine maximale Belastung kennt.
Damit kann der Kunde genau ausrechnen, ob er allenfalls die höchsten Zinskosten im Rahmen seines Haushaltsbudgets verkraften könnte. Bereits auch in den 90er-Jahren fiel der Libor-Satz auf unter 2 Prozent, was ihn für Kunden und Banken sogar ohne Absicherung attraktiv machte. Als Libor-Hypothek ohne Zinsabsicherung bietet Raiffeisen die LiborFlex-Hypothek an. Die LiborFlex-Hypothek kann über drei oder fünf Jahre abgeschlossen werden. Die Zinsanpassungen erfolgen jeweils alle 3 oder 6 Monate. Der Abschluss einer LiborTop-Hypothek erfolgt mit einer Laufzeit von drei, fünf oder sieben Jahren, wobei der Kunde zwischen zwei Maximalzinssätzen wählen kann. Die Anpassungen der Zinsen erfolgen jeweils halbjährlich. Der Einstieg in beide Modelle der Libor-Hypotheken ist jederzeit möglich. Der Libor ist bei steigenden Zinsen wenig interessant und weist erst noch viele Schwankungen auf. Eine vorzeitige Kündigung ist nur mit Zahlung einer Entschädigung möglich.
Spezialmodelle: Raiffeisen bietet eine Minergie-Hypothek an, deren Zinssatz um 0,50 % gegenüber den üblichen Konditionen vergünstigt ist. Die Zinsvergünstigung gilt dabei während maximal 4 Jahren und auf einem Maximalbetrag von CHF 250'000.-- für Fest- wie auch variable Hypotheken. Der Kunde muss um von diesem Vorzugsangebot profitieren zu können einzig und allein ein Minergie-Zertifikat für das zu belehnende Objekt vorweisen.
Haben Sie Fragen zu Finanzierungen? Herr Rolf Luchsinger 055 618 45 42 sowie Frau Jeannette Rhyner 055 618 55 36 geben Ihnen gerne nähere Auskünfte.
